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宁波市物业服务收费管理实施办法(征求意见稿)

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:21

中國物業新聞網訊:

關於公開征求《寧波市物業服務收費管理實施辦法(征求意見稿)》意見和建議的公告     為進一步規范物業服務收費行為,維護業主和物業服務企業合法權益,根據《寧波市住宅小區物業管理條例》以及國傢和省、市物業服務收費管理的有關規定,我們起草瞭《寧波市物業服務收費管理實施辦法》,現公開征求意見和建議。社會公眾可通過以下途徑和方式提出反饋建議和意見:     1、傳真:89186861。     2、電子郵件:[email protected]。     3、信件:寧波市鄞州區和濟街118號發展大廈A座2417室收費管理處,郵編:315040。     4、反饋建議和意見時間:2017年7月19日至7月26日。     寧波市物價局     2017年7月19日     寧波市物業服務收費管理實施辦法(征求意見稿)     第一條為規范物業服務收費行為,維護業主和物業服務企業合法權益,促進物業服務行業健康發展,根據《寧波市住宅小區物業管理條例》以及國傢和省、市物業服務收費管理有關規定,結合我市實際,制定本辦法。     第二條本辦法適用於寧波市市區行政區域范圍內(不含奉化區、鎮海區和北侖區)的物業服務收費行為及其管理活動。     第三條本辦法所稱物業服務收費,是指物業服務企業按照物業服務合同的約定,對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主或物業使用人所收取的費用。     本辦法所稱前期物業服務沒有特別說明的,均是指住宅小區竣工交付使用後至業主委員會成立之間的物業服務。住宅小區竣工後至開發建設單位交付業主使用前的物業服務,其收費按有關文件規定執行。     第四條物業服務收費實行屬地管理、分級負責。市價格主管部門會同市住房城鄉建設行政主管部門(以下簡稱物業主管部門)負責全市物業服務收費的監督管理工作,並組織實施寧波國傢高新區行政區域內物業服務收費管理工作。寧波國傢高新區新建普通住宅前期物業服務收費(含保障性住房物業服務收費,下同)標準由市價格主管部門另行制定。     各區縣(市)價格主管部門會同同級物業主管部門負責並組織實施本行政區域內物業服務收費的監督管理工作,可參照本辦法制定當地具體實施辦法。     第五條物業服務收費應當遵循合理、公開、費用標準與服務質量水平相適應的原則。     第六條房屋共用部位和共用設施的使用管理和維護納入物業服務合同管理,實行獨立核算。     物業服務應當包括以下內容:     (一)房屋共用部位、共用設施設備的使用管理和維護保養;     (二)物業管理區域內男人用機機桶美女視頻公共場所的清掃保潔,生活垃圾的收集、清理,化糞池的清理等,但按照規定應當由業主或使用人清理或承擔費用的建築裝潢垃圾、傢具垃圾等除外;     (三)公共綠地、花草樹木的養護管理;     (四)協助做好公共秩序維護和安全防范工作;物業服務合同約定物業服務企業應對車輛實行停放管理(秩序維護)的,按照合同的約定執行;     (五)物業檔案管理;     (六)合同約定的其他公共性服務。     房屋共有部位、共用設施設備的具體使用管理、維修保養依據業主委員會與物業服務企業的合同約定、業主委員會議事規則要求執行。     第七條物業服務收費根據物業的類型、物業服務的階段以及提供服務的性質等情況,分別實行政府指導價和市場調節價。     普通住宅前期物業服務收費(含保障性住房物業服務收費,下同)實行政府指導價。     非住宅(含公寓)、高標準住宅和業主委員會成立後的普通住宅的物業服務收費實行市場調節價。高標準住宅須由開發建設單位向當地物業主管部門提出認定申請,符合下列條件之一的,為高標準住宅:     (一)獨棟、聯排等獨門獨戶住宅;     (二)建築容積率在1.0以下的小區住宅;     (三)單套套型建築面積140(含)平方米以上的住宅戶數占住宅總戶數的70%(含)以上的。其中,套型面積包括專有部分建築面積(套內建築面積)和分攤的共有建築面積兩部分。     第八條普通住宅小區前期物業服務收費實行分級定價制度,由區價格主管部門會同物業主管部門,結合《寧波市住宅小區星級物業服務導則》,根據物業服務成本、市場供求狀況、社會承受能力等因素,制定一星級、二星級、三星級、四星級、五星級物業服務收費標準(包括基準價和浮動幅度,下同)。各地應根據物業人員工資、服務成本變化、物價等因素,對當地物業服務收費標準原則上每三年進行1次評估,並視評估情況合理調整,及時向社會公佈。     各地價格主管部門應會同物業主管部門加強對物業項目收費的事後監管,依據《寧波市住宅小區星級物業服務導則》規定,對前期物業收費項目應每年度按照“雙隨機”的辦法進行1次抽查考評,對超五星級前期物業項目收費每三年開展1次成本調查。具體前期物業收費項目抽查考評辦法由各地自行制定。     第九條普通住宅小區的建設單位應當在銷售物業之前,擬定前期物業服務方案,在物業主管部門、價格主管部門公佈的范圍內選定星級物業服務等級及相應的基準價、浮動幅度,按照有關規定確定具體收費標準並在前期物業服務合同中約定。保障性住房(含廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房等)物業服務收費原則上不得超過三星級收費標準。分期開發建設的普通住宅物業項目,已全部取得立項、規劃、土地、施工等相關行政許可的,首期物業項目批復後三年內申領預售許可證的後續物業項目應當實行整體定價;超過三年的,按照三年一個周期,實行分期定價。     對超過五星級物業的普通住宅前期物業服務項目,開發建設單位應向當地物業主管部門提出特級服務申請,經物業主管部門認定後,由價格主管部門按照質價相符的原則,依照定價程序核定收費標準。開發建設單位申請材料應包括:物業服務收費申請報告、項目立項、規劃、土地、施工等許可文件復印件、普通住宅小區總平面圖、設施設備、人員配置情況、成本測算表等必要資料。     第十條前期物業服務合同約定期限尚未屆滿,但業主大會已依法選聘物業服務企業的,自業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務亞洲高清揄拍自拍 合同生效之日起,該前期物業服務合同終止;合同約定期限屆滿,物業服務區域尚不具備成立業主大會、業主委員會條件的,前期物業服務合同可以自動延續,由前期物業服務企業依照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務。     納入物業服務范圍的已竣工但尚未出售的,或因建設單位原因未按時交給物業買受人的房屋,物業服務費由建設單位按規定標準全額交納。     第十一條非住宅、高標準住宅的前期物業服務費,由開發建設單位按照《寧波市住宅小區星級物業服務導則》等規定自主確定物業服務等級及其收費標準。     已成立業主委員會後的物業服務收費,應由業主委員會根據業主大會的決定,也可參照物業主管部門、價格主管部門公佈的物業服務等級及收費標準,通過物業服務合同中明確服務內容及收費標準。     第十二條業主委員會或開發建設單位與物業服務企業可以采取包幹制或者酬羞花影院 金制的方式約定物業服務收費。     包幹制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用,盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或承擔的物業服務計費方式。     酬金制是指業主向物業服務企業預交物業服務費用,物業服務企業在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金,其餘全部用於物業服務合同約定的支出,結餘或不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。     日常使用的物業專項維修資金不得納入包幹制、酬金制范圍。     第十三條實行物業服務收費包幹制的,物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的管理費用、利潤。     實行物業服務收費酬金制的,預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。     物業服務成本構成應包括以下內容:     (一)物業服務企業人員的工資、社會保險、公積金和按規定提取的福利費等,含工程技術人員、電梯安全員、消防控制室等崗位人員工資、社會保險和按規定提取的福利費等費用;     (二)物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用;     (三)物業服務企業辦公費用;     (四)物業服務企業固定資產折舊;     (五)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;     (六)經業主大會同意的其它費用。     第十四條實行物業服務收費酬金制的,預收的物業服務資金屬於代管性質,為所交納的業主所有,物業服務企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。     業主或業主大會對公佈的物業服務資金的收支情況提出質詢時,物業管理企業應當及時答復。     業主或業主委員會對公佈的收支賬目有異議的,可聘請有資質的中介機構進行審計。     第十五條物業服務費按月計收。計費起始時間,從已具備交付條件,自開發建設單位通知業主應辦理房產交付手續時間的次月起計算。因業主原因未及時辦理交付手續的,其物業服務費由業主承擔。     空關房物業服務收費按《寧波市住宅小區物業管理條例實施意見》的有關規定執行;其中:空關房是指新建商品住宅辦理交房手續到開始裝修前上月尚不具備入住條件的房屋,全裝修住宅房屋辦理交房手續而不入住且水、電、煤氣基本沒有使用的,屬於空關房。日常使用的物業專項維修資金不論是否屬於空關房,應按標準全額繳納。     納入物業服務范圍的已竣工但尚未出售的,或因建設單位原因未按時交給物業買受人的房屋,物業綜合服務費由建設單位按規定標準全額交納。     物業服務費可以預收,有約定預收時限的,按照物業服務合同所約定的時限向業主、使用人收取。未作約定的,預收期不得超過12個月。凡預收相關物業費用的,物業服務企業不得以補交費用的名義變相提高收費標準。     第十六條計費單位按房屋不動產所有權證登記的建築面積(除汽車和自行車庫外)計收,尚未辦理產權登記的,以物業售賣合同上的建築面積為準。同一房屋不動產所有權證書或同一物業買賣合同附載登記的地下儲藏室、工具間等應按附載登記的建築面積交納物業綜合服務費。業主或業主委員會與物業服務企業另有約定的,從其約定。     第十七條開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同,應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容,涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。物業服務企業在物業服務中應當遵守國傢的價格法律法規,嚴格履行物業服務合同,為業主提供質價相符的服務。業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。     違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。     業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的,從其約定,業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時,業主或物業使用人應當按規定結清物業服務費用。     第十八條原房屋共有部位和共用設施日常維修費(指中修以下維修)納入物業專項維修資金管理,以日常使用的物業專項維修資金的名義繳納和使用,具體管理辦法由有關部門另行規定。自本辦法施行之日起,2011年4月1日(含)以後新建普通住宅小區前期物業服務項目,不得向業主收取日常維修費,共有部位和共用設施日常維修按專項維修資金有關規定執行。2011年4月1日以前已經繳納物業專項維修資金的房改房、拆遷安置房等前期物業服務項目,不再繳納日常使用的物業專項維修資金。其他房屋日常維修費繳納和使用暫仍按物業服務合同約定執行,待日常使用的物業專項維修資金管理本辦法出臺後統一按規定執行。     第十九條開發建設單位應當向全體業主公佈車庫、車位(含人防設施用於停車等)的處分情況。開發建設單位委托物業服務企業,或自行收取經不動產首次登記的銷售剩餘車庫、車位的停車服務費或租金的,應當在銷售房產的同時,公佈車庫、車位的收費標準或租金,並在物業服務合同中具體約定。經不動產首次登記的車庫、車位,開發建設單位不得以隻售不租為由拒絕出租,車庫、車位出租期限原則上一次不得超過12個月。     占用業主共有的道路或者其他場地設置的車位停放汽車的,物業服務企業應根據業主大會的決定收取停車費。業主委員會應當對停車費的收支情況進行監督,並向業主大會報告。     物業服務企業應當將停車費單獨列帳,獨立核算。除維護車輛停放場地及設施有效使用和停車管理的必要開支外,物業服務企業應當根據業主大會的決定,將停車費用於補充物業專項維修資金或者用於物業管理的其他需要。     第二十條物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。受專業單位委托代收費用的,物業服務企業應與委托單位簽訂委托合同,可向委托單位收取代收服務費用,但不得向業主收取手續費等額外費用。     單獨設置計量表的電梯、增壓水泵、中央空調等公用高能耗設施設備運行消耗的能耗費用以及樓梯、走廊、電子防盜門等普通能耗費用,由所有使用該設備的業主合理分攤,並在物業服務合同中約定。未單獨設置計量表的公用高能耗設施設備能耗費用,以及其他公共普通能耗費用在物業服務費中統一列支,不得向業主或物業使用人分攤。     物業服務企業辦公和生活的用水、用電費用,保安系統、綠化養護、園林水池噴泉等水、電費用,均應在物業服務費中列支,不得向業主或物業使用人分攤。     開展多種經營活動的水、電費用,由該項經營收益列支,不得向業主或物業使用人分攤。     第二十一條建築裝潢垃圾、傢具垃圾由業主負責清運,物業服務企業負責垃圾堆放點的設置。物業服務企業受業主委托清運的,按物業服務合同中約定的收費標準執行,凡預收清運費的,不得加收或補收相關費用。建築裝潢垃圾清運收費實行市場化定價前業主已與物業服務企業簽訂裝潢垃圾委托清運合同的,原合同仍然有效,物業服務企業不得要求業主補繳垃圾清運費等。     物業服務企業不得向業主或裝修單位(裝修人)收取樓道維護費、進出人員出入證工本費(遺失補辦的除外)等違規費用。     第二十二條物業管理區域內公共配套服務設施的物業服務費,除警務室和居委會辦公用房免收物業服務費外,其他機構或單位物業服務收費應通過雙方協商確定。     第二十三條除前期物業服務收費實行政府指導價外,對住宅小區實施物業管理過程中涉及的建築垃圾清運服務費、機動車停放服務費(含集中管理的停車位、非獨立車庫管理費、共有部位和共用停車設施、人防車位、臨時停放服務費)、代辦服務費和其他特約服務費等收費,凡政府價格主管部門未作規定的,一律由雙方協商確定服務價格。     第二十四條物業服務企業應嚴格落實收費明碼標價制度和推行“陽光物業”制度。物業服務企業應在物業管理區域內的顯著位置,將物業服務企業名稱、收費對象、服務內容和等級標準、計費方式、計費起始時間、收費項目和標準、價格管理形式、收費依據、舉報投訴電話12358等有關情況進行公示,接受業主、物業使用人和價格主管部門的監督。     物業服務企業應按規定每年3月底前在物業管理區域內的醒目位置公佈上一年度相關物業服務經費收支情況,具體辦法按照市住房和城鄉建設委員會《關於全面推進“陽光物業”工作的指導意見》(甬建發〔2017〕×號)執行。     第二十五條物業服務企業違反價格法律、法規及上述有關規定的,由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。對社會反響強烈的物業收費行為,價格主管部門可會同物業主管部門采取提醒、約談等必要措施。     第二十六條本辦法自2017年12月1日起施行。本辦法由寧波市物價局會同寧波市住房和城鄉建設委員會解釋。本辦法實施後,尚未成立業主委員會的,繼續按前期物業服務合同執行,已成立業主委員會的,按業主大會的決定執行。此前物業服務收費規定,凡與本辦法不一致的,一律以本辦法為準。本辦法未盡事宜,按《寧波市住宅小區物業管理條例實施意見》等有關規定執行。     市物價局《關於規范物業管理公共水電費分攤行為的通知》(甬價房〔2000〕315號)、《關於印發〈寧波市區普通住宅小區房屋共有部位和共用設施日常維修收費辦法〉的通知》(甬價房〔2001〕312號)、《關於印發寧波市物業服務收費管理實施辦法的通知》(甬價管〔2005〕162號)、《關於測定公佈寧波市普通多層住宅前期物業綜合服務等級收費標準的通知》(甬價管〔2008〕169號)和市物價局、市住房和城鄉建設委員會《關於印發寧波市物業服務收費管理實施細則的通知》(甬價費〔2012〕24號)同時廢止。